Case Study：Aさん（会社員）の住宅ローン
35歳・男性・会社員Aさんのプロフィール
会計事務所勤務の35歳の会社員、年収600万円
頭金として500万を貯金、自家用車のローンあり
| 年齢 | 夫35歳、妻33歳、子供1人5歳 |
|---|---|
| 年収 | 夫 (会社員) 600万円、妻 (専業主婦) 0円 |
| 希望物件価格 | 3,800万円 |
| 頭金 | 500万円 |
| 諸費用 | 130万円 ※仲介手数料無料で一般都市銀行を利用した場合の概算です。 ※物件及びその他の条件で変動することがあります。 |
| その他の借入金 | 車のローン 毎月返済額３3万円 残金60万円 |
Question
35歳の会社員です。妻（専業主婦）と5歳の子供の3人家族です。一昨年、別の会計事務所からステップアップの為に転職し、昨年の年収は600万円で、今年の年収も予定では同水準です。4,000万円位のマンション購入を考えており、頭金として500万円を用意しました。住宅ローンに関するいろいろな情報から、勤続は3年以上でないと難しいと聞き、転職して1年なので不安に感じています。また、現在車のローンを毎月3万円支払っています。住宅ローンの借入は可能でしょうか？
Point
■ 自家用車のローンが残っている。
現勤務先での勤続年数が約１年のため、条件に当てはまらないのではないか？
【勤続年数】
住宅ローンの審査項目として、勤務先や勤続年数があります。
勤続年数については、最低3年は同じ勤務先に勤めていないと条件を満たさないなどと耳にしますが、正しいとはいえません。あまり知られていないことですが、民間金融機関のパンフレットの融資条件には、勤続年数についての詳細が明記されていないの事がほとんどです（もちろん記載されている金融機関もありますが１年程です）。
但し、全く影響されないかというとそうではなく、『安定した収入のある方』や『安定継続した収入のある方』という条件が記載されていますので、年収や勤務形態などと共に、総合的に判断する際の材料になっています。ステップアップを目的とした同職種での転職は前勤務先での勤続年数も加算されえるようです。
ちなみに、Ａさんの場合は前勤務先でも会計事務所でしたので、前職の勤続年数も加算されるでしょう。
フラット35ですと、前年度の年収で審査が行なわれますので、勤続年数は考慮されません。
自家用車のローンが残っている。
これから借入を予定する住宅ローン以外に借入がある方は、返済比率が金融機関で定めている基準値を下回るかどうかがポイントです。
【返済比率】
年収に対する、全ての借入の年間総返済額の割合を返済比率といいます。
年間総返済額に、既存の借入の年間返済額を加算し年収で割り、求めます。
（住宅ローン年間予定返済額＋既存借入の年間返済額）÷年収×100
※ここでは住宅ローンの返済予定額を、試算金利3.6％で求めた毎月の返済額×12ヶ月で算出しています。金融機関により試算金利は異なります。
※給与所得者の場合、年収とは源泉徴収票の給与所得（税込）を指します。
民間金融機関では、この数値が35％〜40％以下ですと、審査の対象となるといわれています。
フラット35では、店頭金利で計算して、年収400万円未満の方は30％以下、400万円以上の方は35％以下とされています。
| 物件価額 | 3,800万円 |
|---|---|
| 諸費用 | 130万円※仲介手数料無料の青山物産で購入した場合 |
| 自己資金 | 500万円 |
| 借入額 | 3,430万円 |
返済比率の試算金利3.6％で計算すると、住宅ローンの毎月の返済額 143,753円、年間の返済額 1,725,038円となります。
（1,725,038＋360,000）÷6,000,000×100=約34.75％
住宅ローンにオートローンを加算した返済比率が40％を超えていないため、返済比率の条件を満たしていますので、民間金融機関の審査条件を満たしており、35％以下のためフラット35の条件も満たしております。後は総合的な判断となります。
Answer
返済比率や、個人的な内容については数字上問題ありませんので、後は物件の担保評価が借入希望額を上回る事と、金融機関の総合的判断となりますが、自己資金を物件価格の10％以上ご用意されており、購入に対して前向きに計画されている方ですので、承認は得られると思われます。
