Case Study：Bさん（自営業者）の住宅ローン
32歳・男性・自営業者Bさんのプロフィール
WEB制作の自営業者、営業年数4年目。
申告所得350万円で某都市銀行で否決された経験あり。
| 年齢 | 夫32歳、妻36歳、子供1人3歳 |
|---|---|
| 年収 | 夫 (自営業) 事業所得800万円、申告所得350万円 妻 (夫事業手伝い) 103万円 |
| 営業年数 | 4年 自宅を事務所として営業中 |
| 希望物件価格 | 3,450万円 |
| 頭金 | 600万円 |
| 頭金 | 120万円 ※仲介手数料無料物件で一般都市銀行を利用した場合の概算です。 ※物件及びその他の条件で変動することがあります。 |
| その他の借入金 | 事業開始時に、創業支援融資で500万円借入 毎月の返済額 62,000円 |
Question
4年前に独立し、個人でWEB制作の仕事をしている32歳の自営業者です。妻（専業主婦）と3歳の子供の3人家族です。
昨年の事業所得は800万円で、毎年800万円台を維持しています。自宅を事務所としており、申告所得は毎年350万円程です。マンション購入資金として600万円用意しています。
営業を開始してから毎年確定申告を行なっています。
都市銀行1行で申込みをしましたが、断られました。
やはり個人事業主では、住宅ローンを組むのは、難しいのでしょうか。
Point
■ 申告所得を低く抑えているため返済比率の条件を満たさない。
【返済比率】
年収に対する、全ての借入の年間総返済額の割合を返済比率といいます。
年間総返済額に、既存の借入の年間返済額を加算し年収で割り、求めます。
（住宅ローン年間予定返済額＋既存借入の年間返済額）÷年収×100
※ここでは住宅ローンの返済予定額を、試算金利3.6％で求めた毎月の返済額×12ヶ月で算出しています。金融機関により試算金利は異なります。
※個人事業者の場合、年収とは申告所得（税引き後）を指します。
民間金融機関では、この数値が35％〜40％以下ですと、審査の対象となるといわれています。
フラット35では、店頭金利で計算して、年収400万円未満の方は30％以下、400万円以上の方は35％以下とされています。
| 物件価額 | 3,450万円 |
|---|---|
| 諸費用 | 120万円※仲介手数料無料の青山物産で購入した場合 |
| 自己資金 | 600万円 |
| 借入額 | 2,970万円 |
返済比率の試算金利3.6％で計算すると、住宅ローンの毎月の返済額 124,474円、年間の返済額 1,493,691円となります。
(1,493,691+744,000)÷3,500,000×100=約63.93％
40％を超えてしまうため、承認は得られません。
Answer
住宅ローンの返済比率は、個人事業主の方は申告所得で計算されますので、事業所得が会社員の標準年収を超えていて、毎年きちんと確定申告されている方であっても、なかなか承認を得るのが難しいのが現状です。
フラット35も申告所得で算出されますので、その点では、民間金融機関と変わりません。
ただ、地方銀行等金融機関によっては、個人事業主を対象とした住宅ローンを積極的に取り組んでおり、金利は都市銀行よりは高くなりますが、返済比率も申告所得のみではなく、場合によっては、地代家賃・接待交際費・減価償却費も申告所得に加算して算出してくれます。
数字ではなく、実態で判断しましょうということです。
事業所得で算出すると、分母の所得額が上がるため、返済比率の条件を満たす場合もあります。後は総合的な判断ですが、4年間事業を継続し、確定申告もされ、自己資金も確保されていますので、承認される可能性もあります。
