仲介手数料無料の不動産会社青山物産が運営する住宅ローン.net　フラット35をはじめ、新築・中古マンション・戸建住宅向けの住宅ローン(固定型・変動型)や融資情報。

Question

33歳の自営業者です。今まで賃貸住宅に住んでいたのですが、3人目の子供ができたのを機に分譲住宅の購入を考えています。2年前に国民生活金融公庫から300万円を事業資金として借入し、そのうち、残債は240万円、毎月返済額は3万3000円です。 (金利4％・借入期間10年・残存期間8年)　貯金は1000万円弱あるのですが、事業資金のバックアップも兼ねているので、可能な限りは使わず残しておきたいと考え、頭金なしの物件購入を希望していますが、実際可能なのでしょうか？　 (バランス的によくないならば、多くは難しいですが頭金を400万円まで用意しようと思います。)

Answer

まず、自営業を営んでおられるとのことですので、一般の金融機関は、国民生活金融公庫からの融資を受けた300万円は個人の同じ財布から返済されていると見なします。そのため住宅ローンの審査において、住宅取得予定価格の3000万円とあわせ、他からの借入分を合算して返済能力をチェックされます。住宅ローンだけで考えると、実質年収から見た返済の比率は約27％で、有る程度の余裕もあるのですが、そのように事業資金借入分を合算して考えると返済の比率は約34％に上がるので、返済能力はギリギリと判断される可能性があります。

あと懸念材料として収入の安定が保証されない自営業者であることと、実質年収はともかく、申告所得上は年収200万円であることです。3000万円の借入を年収200万円で行うのは不可能です。フラット35でも無理だと思われます。銀行は3年間の申告所得をもとに審査するので、あまり少ない額の場合は書類チェックの段階で落とされてしまいます。したがって現段階の条件で考えるのであれば、実質所得で審査を行う外資系の「モーゲージバンク」です。ただし、金利レートが頭金の水準により変更されるので、相談者が希望する頭金ゼロでは、高い金利が適用されてしまいます。

実際、頭金ゼロ (取得費用の145万円は現金支払い) でシュミレーションしてみると、金利が3.64％で毎月返済額が12万8962円、総返済額は5627万円にもなります。そこで実質頭金を300万円 (住宅取得費用、諸費用を合計して505万円) としてみますと、金利は3.4％で毎月返済額は11万0030円、総支払額は4821万円と806万円を圧縮できます。全期間固定型を選択するのであれば、このあたりが妥当ではないでしょうか。

※外資系モーゲージバンクでは3年までは期限前繰上手数料が有料となることが多いので、借り換えは3年を超えた時点で行う前提で、繰上返済手数料は無料と想定して計算しています。

解決プランのまとめ