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Question

再婚を予定し、新居用に5300万円のマンション購入を検討中です。以前住んでいたマンションは前妻に譲渡し、約束として名義変更をせずに毎月約10万円のローンを負担しています。1500万円の年収があるのがせめてもの材料ですが、結婚式費用・慰謝料の負担から余裕資金は全くない状態です。そのため頭金ゼロで、さらに諸費用もできればローンで払えたら、と考えています。

毎月の返済が30万円程度ならば、以前の家のローンを加えても40万円なので大丈夫ですが、年齢が43歳と若くもないので、この先、金利上昇の影響で返済額が増えるといったこともできれば避けたいです。私のようなケースでは住宅ローンはどのようなものが適しているのでしょうか。

Answer

ポイントは審査に通ることと、新しく組む住宅ローンの金利です。返済額自体は各金融機関で計算方法が異なりますが、この価格ならばどこの金融機関でもまず大丈夫でしょう。ですが、年収が比較的多い方とはいえ、併行しての2件目のローンとなると、銀行の審査は厳しくなると思った方がよいでしょう。住宅取得のための諸経費に関しては、頭金ゼロの物件であっても、ローンの対象外になる項目があるので注意してください。例えば不動産業者に支払う仲介手数料 (今回の場合は193万円) は支払いは現金となります。

相談者が民間金融機関に独自ローンで申込みをすると、セカンドハウスの扱いになります。そのためキャンペーン金利ではなく割高な店頭基準金利が適用されるでしょう。しかしフラット35の利用を考えると、フラット35はセカンドハウスでも金利は同じなので、35年間固定金利型でも2％台の金利でローンが組めるようになります。(あるメガバンクのセカンドハウスの場合の20年ものの店頭基準金利は4.65％です。)

ただ、フラット35を選択した場合でも、物件価格の90％まで、という制限がありますので、残金や諸費用といった不足分を追加ローンとして組む必要があります。相談者の場合は480万円が不足しますから、その分だけを融資してくれる金融機関を探すとよいでしょう。

このように、低利のフラット35で大部分の住宅ローンを組み、不足分だけ追加ローンで補うようにすれば、前回ローン支払い分を合わせても、あと2年間は30万6155円、その後の25年間は32万5214円となるので、十分予算内に収めることができます。また、毎月返済予算の40万までは余裕があるので、その差額を貯蓄にまわし、時期をみて繰上返済するとよいでしょう。繰上返済をする際は先に金利の高い追加ローンに対して行ってください。(追加ローンは4.5％を想定していますが、それより高くなる可能性ももちろんあります)繰上返済には手数料が必要になりますが、追加ローンの元金を早期に減らすことで返済をぐっと楽にすることができるでしょう。

解決プランのまとめ