住宅ローンの常識は知らないと損する！
希望の物件を手に入れた後にスタートするのが住宅ローンの返済です。ローンには金利が発生するため、借入金額を当然ながら上回る額を返済していく必要があります。また、住宅は購入後、住宅ローンの返済だけでなく、管理費、修繕積立金、駐車場代、リフォーム代、固定資産税など、様々な費用が発生します。
なにより住宅ローンは、組み方一つで総返済額が数百万円単位で変わることもあります。したがって、その結果によっては、あなたや家族のライフプランが大きく左右されてしまうかもしれません。自分や家族のために、住宅ローンに関する知識をしっかりと身に着けておきましょう！ 住宅ローン選びに妥協は禁物なのです。
住宅ローンのよくある質問
現在住宅ローンを検討されている方、これから検討される方を対象によくある質問とその答えをご用意しました。無駄なく無理のない住宅ローン返済に関する知識をしっかり身につけ、住宅ローンを賢く返済しましょう。
- 住宅ローンを選ぶ最も良い方法は？
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最終的には住宅ローン会社やフィナンシャルプランナー等に相談し、いくつか返済パターンを作ってもらい、その中から選択したほうが良いでしょう。1つの案だけでなく複数の案を検討することで「何が良くて何が悪いのか」がわかってきます。
住宅の購入は自分のライフプランを見直す（設計する）良い機会です。この機会に自分とご家族の今後について真剣に考えてみては如何でしょう。
- 住宅ローンの申込み時に、審査されるポイントは？
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住宅ローンは融資額が大きいため、慎重に審査が行われます。住宅ローンを取り扱う会社 (機関) によって、重視する点は様々ですが、どの住宅ローンの審査でも必須条件であるのが「安定した収入」です。審査のポイントの代表的なものは次のようなものです。
【住宅ローン審査のポイント】 １．現在の収入 金融機関が定める年収の最低ラインに達しているかどうか、また収入が安定しているかをチェックされます。 ２．職業（勤務先） 職業や勤務先の業績などがチェックされます。職業、勤務先によっては融資を受けるのが難しくなる場合があります。また、自営である場合は民間企業に比べて条件は更に厳しくなります。 ３．勤続年数 勤続年数がチェックされます。年数が短いと、高リスクと判断される場合もあります。 ４．現在および過去のローン利用状況 住宅ローン以外 (車のローン・カードローンなど) のローン利用状況をチェックします。現在のローン利用残高が多かったり、過去に支払いが遅れた場合などは、融資を受けるのが難しい場合があります。 ５．銀行との取引状況 銀行の住宅ローンの場合、その銀行への給与振込み口座への設定の有無や預金残高等をチェックされることがあります。また、融資の条件として、給与振込み口座への設定や一定の預金を依頼される場合があります。
- 繰り上げ返済するのに手数料は必要？
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最近では住宅ローン会社によっては繰り上げ返済を行う際の手数料を必要としないところが増えてきました。繰り上げ返済を積極的に行いたい、行う可能性が強い場合は、そのような手数料が無料の住宅ローン会社を候補にすると良いでしょう。
- 住宅ローン金利基準は、どうやって決められる？
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金利が固定型か変動型かによって基準が変わります。固定型では、長期金利 (10年物国債など)を基準にしており、変動型の場合、短期金利 (短期プライムレートなど) が基準で決定されます。
- 住宅ローンの金利は、申込み時点の利率が適用される？
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住宅ローンの金利の変更は、一般的に毎月月初に行われますが、多くの金融機関では、融資を実行する月の利率を適用するようになっているため、仮に融資申し込みが3月だとすれば、適用される金利は融資が実行される4月の利率となります。
例外として、住宅金融支援機構 （旧住宅金融公庫 ) においては、融資申し込み時点の金利が適用されます。融資が実行されるまでの期間が長い場合は、金利上昇の可能性を見越して、住宅金融支援機構の活用が一つのポイントになるでしょう。
- どの金融機関でも住宅ローンの金利や手数料は同じ？
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いいえ、違います。住宅ローン商品の内容は、取り扱う銀行や住宅金融支援機構 (旧住宅金融公庫) などによって、違いはもちろんあるのですが、公庫と民間金融機関が提携して融資を行うフラット35のように、例え同じ住宅ローン商品であっても金融機関によって金利や手数料が異なります。（※長期固定・低金利のフラット35は現在、住宅ローンにおける最も中心的な商品です。）
- 返済中、ずっと金利は変わらない？
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住宅ローンによって変わります。長期固定型住宅ローン (フラット35など) の場合、金利は返済終了まで変わりませんが、短期固定型や変動金利の住宅ローンの場合は金利が変わります。
ちなみに、金利が変わる住宅ローンの場合、金利が低下している時には返済額が減少しますが、金利が上昇すると返済額は増加してしまいます。金利上昇の可能性が高い現在は、長期固定型住宅ローン (フラット35など) での借り入れを検討すると良いでしょう。
- 住宅ローンを選ぶ最も良い方法は？
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最終的には住宅ローン会社やフィナンシャルプランナー等に相談し、いくつか返済パターンを作ってもらい、その中から選択したほうが良いでしょう。1つの案だけでなく複数の案を検討することで「何が良くて何が悪いのか」がわかってきます。
住宅の購入は自分のライフプランを見直す（設計する）良い機会です。この機会に自分とご家族の今後について真剣に考えてみては如何でしょう。
- 住宅ローンの毎月返済額は一定の方がよい？
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いいえ、そうとも限りません。なぜならお金がかかる時期とかからない時期があるからです。特にお子さんがいる場合、成長にしたがって中学、高校と必要なお金が増えていきます。その場合、まずは返済額を多めに設定し、教育費などで負担が増える時期は、返済額を減らしていく、とするのが良いでしょう。
もし現時点で既に教育費の負担が大きくなっている場合は、返済額を減らし、子供が自立した後に返済額を増やす方法もあります。いずれにせよ、変化するライフスタイルを考えながら、返済計画を立てるのが良いでしょう。
- 収入などの条件を満たせば、住宅購入資金は全額借りられる？
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いいえ。住宅ローン借入の際は、現金で物件価格の20％は必要です。その理由は、金融機関の融資リスク軽減にあります。
仮に住宅ローン融資を受けた側が返済できなくなってしまった場合、住宅ローン借入の際に物件に設定された抵当権により、金融機関に物件の所有権が移ります。しかし、物件の価値は年数により下がるため、仮に金融機関が物件を売却したとしても、残っている融資分には足らず、回収が不能になる可能性があります。そのため、金融機関では物件取得価格の80％を融資額の上限としています。
※物件価格の100％まで融資可能な一部住宅ローン (GEMoney住宅ローンなど) もあります。
- 年間返済額の目安はどれくらい？
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住宅ローン返済額は、 一般的に年収の25％程度が目安とされています。住宅ローンで重要なのは長期で計画を立てることです。収入の大部分に返済額が占める場合は、銀行や住宅金融支援機構なども、まず応じることはありません。またたとえ借りられるからといって生活に無理のないように、ゆとりをもった計画を立てるようにすることが大切です。
【フラット35の利用条件】 年収 基準 (年間返済額) 300万円未満 25%以下 300万円以上400万円未満 30％以下 400万円以上700万円未満 35％以下 700万円以上 40％以下
- ボーナス時増額返済のメリットとデメリットは？
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毎月返済額を減らし、臨時収入であるボーナスでの返済額を増やす方法なので、メリットとしては目先の生活に影響が少なくなることがあります。毎月一定の給料をもらうサラリーマン（公務員）家庭では、今でもかなりの方がこの返済方法を利用しています。
デメリットは毎月返済額が少ないため、その期間につく金利で、総返済額が数万〜数十万円ですが無駄に増えることと、なによりボーナスは大きく変動する可能性があることです。企業業績に左右されてボーナスが見込みより少なく、ボーナスだけでは増額分を支払えない年も出ることも考えておく必要があります。企業業績が悪化し、例え年収がダウンすることがあったとしても、返済が可能である計画が理想的といえます。
住宅ローン残高は早めに減らしておくようにすると総返済額が減るので、もしボーナスが期待できるのであれば、繰り上げ返済でうまく活用するとする考え方でいくと、住宅ローン返済をより計画的に行えるでしょう。
- 住宅を共同購入するとメリットはありますか？
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共同購入 (共有) するメリットは、購入資金の出し方と住宅の持ち分割合を適切に設定することで、住宅ローン控除の恩恵が多く受けられるようになることです。例えば、旦那さんが3,000万を出し、奥さんが2,000万を出して5,000万円の家を購入する場合、住宅の名義をどちらか一方で行ってしまうと、片方のお金は贈与にあたると見なされることがありますので、住宅の持ち分割合を設定する際は資金に応じて適切に行ったうえで、住宅の名義を共有名義にします。共有名義であれば贈与税はかかりらず、しかもローンを分担することで、それぞれが住宅ローン控除を受ける事ができます。
デメリットとしては、例えば夫婦で住宅を共有した場合、離婚時に残りのローン返済の割合などで紛争になるケースがあります。また、親と住宅を共有していた場合には相続時に兄弟間で持ち分の割合でトラブルになることも。その他、住宅の売却には共有名義者全員の署名が必要になる制約が生じます。
共有名義にすること自体は何も問題はありませんが、そうすることで発生しうるメリット、デメリットは把握する必要があるでしょう。
