フラット35には『保証型』と『買取型』の2種類あり、金融機関によって取り扱いが異なります。
『買取型』の339機関に対し、『保証型』は、首都圏では平成21年11月現在で、三菱東京UFJ銀行、千葉興業銀行、SBIモーゲージ、日本住宅ローンの４金融機関のみの取り扱いとなり、三菱東京UFJ銀行以外では新規受付が一時休止となっていますので、実質1金融機関となります。
住宅金融支援機構のHPでも、保証型には『フラット35（保証型）』とあるのに対し、買取型には『フラット35』だけですので、フラット35といえば、買取型のことを指すようです。

資金使途や融資金額、対象となる住宅の要件、借入をされる方の要件等に違いはありません。
主な違いは、抵当権の第一順位の設定者が、『買取型』は住宅金融支援機構、『保証型』は貸し出した金融機関となることです。
また、金利についても、三菱東京UFJ銀行の『保証型』の金利3.42％に対し、『買取型』を取り扱う都市銀行では2.91％と差があるようです。
※金利は平成21年11月現在の数値です。

フラット35という名前の住宅ローン商品は、都市銀行をはじめ、地方銀行、その他の様々な金融機関で扱われています。前年度の年収で判断されることや、8,000万円を上限に購入価額の100％の融資が受けられること、保証料や繰上げ返済手数料が無料といった、様々な工夫が施され、利便性が向上しています。

35年の長期固定のため、返済計画が立てやすく、金利上昇局面においては変動リスクを受けにくいといったメリットがありますが、反面金利下降局面においては、高水準の金利で借り続けなければならないといったリスクも考慮しておく必要があります。
対象物件も、適合証明の交付が可能な物件となり、範囲が狭まりますが、ご本人については前年度収入に対しての返済比率で審査されるため、会社経営者（役員を含む）や転職されたばかりの方等にはお勧めできます。
窓口となる金融機関によっては、会社経営者（役員を含む）は決算書等の提出を求められることがあります。

フラット35と自行の住宅ローンを組み合わせた住宅ローン商品を展開している銀行もあり、変動金利とフラット35を組み合せたり、フラット35の利点（保証料無料、繰り上げ返済手数料無料）と、民間金融機関の利点（団体信用生命保険料の別途負担がない）を享受できるようにもなりました。

フラット35の返済比率※は前年度の年収が400万円未満の方は、30％、400万円以上の方は35％となっており、実際に金融機関は返済額がその範囲に収まっているかを重視してチェックします。
※返済比率…年収に占める年間の総返済額の割合。
フラット35で借入予定の返済額はもちろん、現在お借入中のオートローン等も含みます。

毎月の返済額を確実に把握するためにも、基準としてのフラット35の借入をシュミレーションを行い、検討中のローンにおいて、無理のない返済が可能かどうかをチェックするようにしましょう。

上に挙げた例のように、年間返済額は136万7,436円なので、他に借入がない場合、年収500万円に占める返済額の割合は27.34％となり充分範囲内に収まっています。しかし、同じ収入額で、その割合が35％を超える、つまり年間返済額175万円を超える場合は借り過ぎと判断され、承認は得られません。

住宅金融公庫が廃止以前の2003年当時、フラット35は住宅ローン事業の中核を担うことを期待されていたのですが、利用者はそれほど増えることはありませんでした。その後、利便性の向上を図るために、多くの改良、積極的な条件緩和が行われ、2006年の夏には、ついに利用件数が10万件に達しました。

敷地面積の原則100m²以上という制限もなくなり、住宅規模も、一戸建住宅などの場合で、住宅金融公庫の場合は80m²以上だったのが、フラット35では70m²以上となり、同じくマンションの場合、50m²以上から30m²以上に下げられています。都市部の1K程度のマンションや狭小住宅でも、融資が受けられるようになった、というわけです。

フラット35は、長期間の金利上昇のリスクがないかわりに、もし金利が全然上昇しない場合、もしくは反対に下がってしまった場合には、そのメリットを活かせなくなります。それ以外にも、申し込みに際してや、借入額、手数料などのメリットだけでなくデメリットが存在します。

平成18年度末までに廃止された住宅金融公庫は平成19年4月1日をもって、独立行政法人に移行されました。独立行政法人とは、平成13年に設立された行政法人のことで、国民の生活や社会経済の安定に欠かせないとされる業務を、政府の監督のもとで独占して行う機関です。独立行政法人は、国の資金援助に頼らず、国民に必要な業務を独立して行うことになります。

住宅支援金融機構は旧住宅金融公庫の一部の業務と権利を引き継がれていますが、変化が実際にはあるのかないのかは解りにくいところです。　そこで、住宅金融公庫が廃止された経緯を見ながら、今後の住宅ローンに与える影響について考えてみましょう。

住宅金融公庫は、戦後まもない昭和25年 (1950年) に、国民の住宅取得をすすめる目的で、住宅専門の特殊法人として、住宅金融公庫が政府によって設立されました。特殊法人とは民間では困難な業務を国が支援する、国と民間会社の中間行政機関ですが、設立によって資金力が乏しい個人も融資を受けられるようになりました。

戦後は深刻な住宅不足が問題となっていましたが、政府の借入資金や国の一般会計からの補給金をもとに、民間金融機関に比べて金利の低い住宅ローンが利用できるようになりました。 低い金利が長期固定で利用できる住宅金融公庫は人気も高く、設立当初から平成8年度末までに至るまで、住宅金融公庫の融資を受けて建てられた住宅の割合は約30%にものぼります。

そのように、戦後の黎明期から平成に至るまで、国民の住宅取得を支えてきた住宅金融公庫ですが、平成に入ってバブル経済が崩壊した後の超低金利時代では、民間ローンでも低い金利で借りやすい住宅ローン商品が、次々と提供され始めました。そのため、次第に公庫の利用者は減り続け、多額の税金をもって運営されている住宅金融公庫の体制そのものが疑問視されだし、ついに改革されることになりました。そして平成13年12月、特殊法人等改革基本法に基づいて、正式に住宅金融公庫の廃止が決定されました。

ポスト住宅金融公庫として脚光を浴びているのは、新たに登場した長期固定金利型の「フラット35」です。フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した新型ローンで、公的ローンと民間ローンの特徴がミックスされています。他の公的融資では、フラット35の金利より低くならないように設定されているため、取り扱う金融機関ごとに金利は異なるものの、基本的に金利は低めに設定されています。現在はゼロ金利政策も解除され、その影響もあって住宅ローンの金利は上昇傾向にあり、長期固定金利型住宅ローンの利用者数は増加しつづけています。

住宅金融支援機構は平成19年4月1日に住宅金融公庫の業務を引き継ぎましたが。それよりも前に融資を受けていた場合には、金利や返済回数、返済期間は変わることなく、ローンをそのまま返済すれば良いようになっています。また、火災保険や団体信用生命保険といった権利や義務に関する契約内容にも変更はありません。

ただし、個人向け融資のほとんどは移行にともなって提供が打ち切られていますが、財形住宅融資、リフォーム融資、被災された方への融資、地すべり等関連住宅融資、まちづくり融資などの融資は、住宅金融支援機構によって業務が引き継れているので、利用は従来どおり可能です。