住宅ローンを利用する際には各金融機関ごとに、実際に返済する力があるかどうかを判定されます。一般的には民間ローンの審査は条件が厳しく、公的ローンは比較的通りやすい、と言われています。また、GE Moneyのように、勤続年数の少ない方や、自営業の方、派遣・契約社員の方など、これまでの民間ローンの審査では条件的に厳しくても、独自の審査を行い融資が行われるものもあります。

住宅ローンを利用する際には各金融機関ごとに、実際に返済する力があるかどうかを判定されます。一般的には民間ローンの審査は条件が厳しく、公的ローンは比較的通りやすい、と言われています。また、モーゲージバンクの中には、勤続年数の少ない方や、自営業の方、派遣・契約社員の方など、これまでの民間ローンの審査では条件的に厳しくても、独自の審査を行い融資が行われるものもあります。

いずれの金融機関にとっても住宅ローンは融資額が大きいので、審査は慎重に行われます。住宅ローンを利用する側としては、借入可能額によって、物件選択の幅は変わってきますので、せっかく申し込みをしたのに審査が通らない、ということがないように、基本をおさえておきましょう。

物件の価値に対する、住宅ローン借入希望額の割合を担保掛目といいます。住宅ローンの審査上、購入物件価格の何％まで借りられるかの指標となります。銀行は保証会社が算定した担保評価以上は融資しませんので、担保によって、必要な頭金がわかります。

借入希望者が返済不能になった場合を考え、物件をいくらで回収できるのかを事前に評価して基準を算出します。　購入時には購入価格がそのまま評価価格となりますが、将来は上昇することもあれば、下落することもあります。

住宅ローンの借入れに必要な審査におけるポイントは「返済比率」と「担保掛目」ですが、その「返済比率」とは年収に対するローンの年間返済額の割合をいいます。教育ローンやマイカーローンなど、住宅ローン以外の返済がある場合には、そのローンも返済比率に反映されます。銀行など一般的な金融機関では、住宅ローンの審査の基準として、返済比率が35％〜40％以下といわれています。

住宅ローンの借入を行うと、元金に利息を足して返済していきます。その代表的な方法として「元金均等返済」と「元利均等返済」の２つがあります。フラット35や財形融資ではどちらの返済方法も利用できますが、民間の一般的な住宅ローンでは、ほとんどが「元利均等返済」です。

毎月の返済額や総返済額の変化に違いがあり、借入を行う状況によっては、メリットにもなりデメリットにもなる特徴がそれぞれにあります。それぞれの特徴を理解し、将来にわたっての収入・支出の見込みやライフスタイルの変化を充分に考えて、返済方法と返済期間を選ぶようにすると良いでしょう。

返済額の元金と利息分を合算、調整されている元利均等返済は毎月の返済額が一定なので、返済計画が立てやすいのですが、総返済額においては元金均等返済が圧倒的に有利です。最初の返済に対する利息の割合が高い元利均等返済では元金がなかなか減らないのに比べて、元金均等返済は一定額が常に元金から減り、そのため元金にかかる利息も徐々に減るためで。条件によっては数百万円単位の差が出ることもあります。上記の例だと、元利均等返済と元金均等返済の差額は約200万円にもなります。

ただし、元金均等返済は返済初期の負担が大きくなってしまうので、回数を経るごとに返済額が減っていくとはいえ、元利均等返済よりも返済額が下回りだしてメリットを享受するには、かなり長い期間が必要です。上記条件では154ヶ回目、つまり12年と10ヶ月後となります。

この元金均等返済の特徴にマッチさせやすいケースとして、例えばお子さんの教育費がかさんでくるであろう時期に住宅ローンの返済額の負担を軽くしたい場合などが考えられます。

反対に、夫婦共働きの比較的収入が多い状態で元金均等を安易に選択すると、返済途中での出産・育児などに伴って、奥さんの収入が見込めなくなった場合、ローン返済開始から長期に渡って返済負担が大きい元金均等では、家計がかなり圧迫されてしまうかもしれません。

つい、現時点での金利を見てローンを選びがちですが、ご自身の、またご家族のライフプランに合った、金利のタイプを選択することが大切です。

住宅ローンは、ほとんどの方が人生の大半をともにするものです。難しく、ややこしい印象がありますが、少し勉強するだけで、将来の人生設計に大きな違いがでます。後悔のないように、納得のいく住宅ローン選びを成功させましょう。

金利には、主に3つのタイプがあることをご存知ですか？　金利がずっと変わず返済額が一定なタイプ、もあれば、返済途中に金利が変わって返済額が増減するタイプもあります。それぞれのタイプにメリットとデメリットがあるので、それを見ていきましょう。

金利の決定時期は「申込時」と「実行時」の2種類があります。住宅ローンを選ぶ際に、最も重要視されているのは「金利」ですが、金利のタイプだけでなく、金利の設定時期の確認は、資金計画を立てるうえでの重要なポイントになります。

財形住宅融資は申込時金利が適用されますが、ほとんどの民間ローンとフラット35は実行時金利が適用されます。「実行時」の場合、申込時点より金利が下がる可能性もありますが、反対に申込時より金利が上昇してしまう可能性もありますので、金利の動向に注意する必要があります。

変動金利型では、6カ月ごとに金利の改定 (見直し) が行われますが、返済期間中に金利が上昇すると元金がほとんど減らない可能性があります。また金利の上昇が大幅になると「毎月の利息支払額」が「毎月の返済額」を超えてしまう可能性もあり、その超えてしまった利息支払いは繰り越しされます。これを「未払利息」といいます。

金利上昇が続いた場合、5年ごとに行われる毎月の返済額の改定では、改定前の返済額の1.25倍を上限としているケースが多いようですので、元金は全く減らずに未払利息が増えていく可能性があります。（返済額の1.25倍を超えた未払利息も支払い対象なので要注意です。）

極端な例で、あくまでも可能性としてですが、金利が上がり続けると、上記の場合で85回以降 (8年目以降) は元金が減らないことが分かります。

住宅ローンの返済には大体は長い年月がかかるものなので、返済計画は将来の見通しを立てやすい長期固定型を利用することが基本になります。ですが、住宅ローンの返済期間が短ければ、金利の上昇リスクを抑えられるので、10〜15年程度の短期間で返済できる見込みがあれば、長期固定で組むよりは変動、または短期固定が良い選択になるかもしれません。

また、各住宅ローン取り扱い機関は、その時々の金融情勢を鑑みて商品を提供するために、このまま低金利傾向が続けば、それにマッチした新しいタイプのお得な低金利ローン商品が登場してくるかもしれませんので、そうなると長期固定型を選ぶと不利になってきます。

では変動金利型がよいか、といえば、ゼロ金利政策の解除後に予想された金利の上昇は今のところそれほどないように、将来の金利動向は誰にもわかりません。このまま景気がさほどは良くならずに急激なインフレも発生せずに金利も上がらない、かもしれません。ですが、その反対に未払利息が発生してしまうほどの金利上昇が起こってしまう可能性も、全く0とは言い切れません。日本では超低金利傾向が続いていますが、海外を目をうつすとアメリカの政策金利は現在約5％、欧州も2.5％となっています。日本でも景気が良くなればアメリカや欧州のように金利が高くなる可能性は充分にあるのです。

そこで、先々に起こる状況に柔軟に対応するために、当初は短期固定金利型や変動金利型で借りて、金利の動向を見ながら他のタイプへ借り換えを行う方法や、リスクを分散させるために、1社だけでなく2社の組み合わせ、短期固定金利型 (または変動金利型) と長期固定金利型の組み合わせ、といった併用しての住宅ローンの組み方が考えられます。

繰り上げ返済を積極的に行う見込みが場合には、変動金利型もしくは短期固定型が良い選択になります。その理由は、金利上昇によるリスクが伴うものの、毎月の返済額はそれほど大きくならず、残高が減るスピードは長期固定型より大きくなるためです。

→金利による返済額のシュミレーションはこちら

頭金とは、物件を購入する際に必要な自己資金のことで、契約成立の際に、契約実行の証拠として買い手が売り手に支払うお金のことです。代金にいずれは含まれますが、代金そのものではありません。頭金の残額はローンとして支払われ、契約の保障と、ローンの負担を減らす役割があります。

住宅ローンを組む場合、フラット35では購入価額の90％、多くの民間金融機関では保証会社等が算定する担保評価を融資金額の上限としているので、融資金額を超える分の頭金と、仲介手数料、ローン手続き、登記、引越し費用などの各諸費用分の現金が最低限必要になります。

例えば3,000万円の物件を購入する場合、頭金以外に諸費用が、仲介手数料無料システムを利用しない場合、およそ180万程度必要になるので、フラット35を利用した場合でも480万円の自己資金が必要となるわけです。さらに購入後の生活において貯蓄が0ではとても危険なので、予備資金として1ヶ月あたりの生活費を20万円として3ヶ月分確保することを考えると、さきほどの必要分にさらに60万円プラスで540万円の準備が必要となります。

住宅ローンを利用すれば、仮に物件価格が3,000万円であっても、利息の支払があるので総額3,000万円で買えることはありません。住宅ローンの額は頭金が多いほど少なくなります。それは住宅ローンの金利返済額が減りことに繋がり、将来のさまざまなリスクを抑えることができます。また同時に、将来の貯蓄額にも影響が出ますので、少しでも多く頭金を準備するよう心がけましょう。下記の例では頭金が300万円と1200万円で、支払総額の差が約465万円変わることがわかります。

住宅ローンの利用に際し、物件価格の80％以上の借入をする場合や、できるだけ低金利でおさえたい場合などに、1社だけでなく、2社から併用して借り入れる、という方法があります。住宅ローンは高額の借入となるので、そのように複数の住宅ローン商品を利用するケースは少なくありません。

また、複数の住宅ローン商品を利用すると、頭金が用意できない場合にも物件購入の可能性が見えてきます。例えば、長期固定金利のフラット35で借入するにしても、借入の限度額は物件価格の90%と決まっているので、残りの10％をフラット35以外の住宅ローン商品で借入しカバーするようにします。

現在はまだまだ金利が低いとはいえ、上昇傾向にあると考えられており、長期固定を選ぶ方が得策のように思えます。しかし、景気回復の実感は乏しく、金利上昇を招くインフレも起こる可能性は、いまのところ少ないようにも見てとれるので、最近充実してきた短期固定の住宅ローン商品を選ぶ方が、よい選択になるかもしれません。

変動金利型の住宅ローンを選ぶと、返済初期の金利は低いので負担が少なくてすみます。また、将来にさらに金利が下がった場合は、より効果が高くなります。しかし、それとは反対に金利が上がってしまった場合には、負担がかなり増えてしまう可能性もあります。

しかし、5年後、10年後の金利動向は誰にもわかりません。このまま低金利が続く可能性もありますが、予想以上に金利が上がってしまう可能性もあります。そこで、固定金利型の商品と、変動金利型の住宅ローンを併用するようにすると、低金利におけるメリットと高金利時におけるリスク軽減のバランスをとることができます。

ひとつの物件に対して複数の住宅ローン商品を借入する場合、フラット35と民間金融機関という組み合わせか、同じ民間金融機関で異なる住宅ローン商品を利用する形でのみ可能です。複数の民間金融機関からの借入はできませんので注意しましょう。

また、住宅ローンの組み合わせによる借入は、リスク分散などにメリットはありますが、大抵の場合、借入時に必要となる諸費用が、1つのみの住宅ローンを利用するよりは高くなることを、検討する際に加味しておく必要があります。

住宅ローンの申込みから融資実行までの流れを順を追って説明します。

住宅ローンの契約の際に、物件そのものの購入費用以外に、一般的に物件価格の5〜10％程度の各種の諸費用が必要になります。諸費用は現金で支払う場合が多いので、頭金とは別に用意しておく必要があります。金融機関や契約内容によって異なりますので、住宅ローンを選ぶ際は金利だけでなく諸費用の負担を確認しておきましょう。

また、住宅ローンの契約後も、返済以外の費用がかかってきます。例えばマンションの場合なら、管理費や修繕積立金、駐車場代などです。それ以外にも固定資産税や都市計画税といった税金を、毎年支払わなければなりません。返済計画を立てる際は、これら諸費用の負担を住宅ローン返済額にプラスして考えるようにしましょう。