住宅ローンの借り換えとは
借り換えとは、金利の高いローンを、金利の低いローンを借りることで一括返済することをいいます。その目的は借り換え前と後の金利の差分により、今後の支払い利息を軽減させることです。金利が上昇傾向にあるとはいえ、住宅ローンは以前と比べて、まだまだ低金利です。しかもそのように低い金利水準の長期固定型が各金融機関から提供されています。
金利が高い頃に住宅ローンを借入し、現在の借入残高が1000万以上あり、残り返済期間が10年以上の場合には、借り換えの検討価値はあるでしょう。
住宅ローン借り換えのメリットとデメリット
住宅ローン借り換えを行えば、実施前と同程度の返済を行うとすれば、住宅ローンの返済期間が短縮でき、返済期間をそのままにした場合は毎月の返済額を減らせます。いずれにせよ総返済額を減らすことができるのが最大のメリットです。
工夫をすれば効果はアップさせることも可能です。例えば、実施前より返済額を増やせば、返済期間短縮に加速がつきます。また、一部繰り上げ返済を利用することで、返済期間だけでなく、総返済額を更に減らすことができます。
そのようにして借り換えを実施した場合、現在の住宅ローンで返済し続けた場合の総額と比べると、数百万円の負担が軽減できることも、それほど珍しいことではありません。可能性があるようなら、手続きに手間をかける価値は充分にあります。
ただ、返済の残り年数や借入残高が少なかったり、借り換え対象になる住宅ローンと金利の差があまりない場合など、借り換えの効果がそれほど出ないケースもあるので、慎重に検討しましょう。
借入金額、返済期間などによって変動しますが、住宅ローンの借り換えには、一般的に30万円程度の諸費用が必要になるので、どれだけメリットを享受できるのかは、この諸費用を含めて考える必要があります。
借り換え対象の住宅ローン選び
検討する際に、下記の項目に注意しながら、現在と候補となる住宅ローンを比較して、
将来のプランに合う借り換えをすると良いでしょう。
借り換え対象を選ぶポイント
借り換え時の諸費用は一般的に30万円程度。
借入金額、返済期間などによって変動します。
- 現在の住宅ローンとの金利差が１％以上
- 金利のタイプ（固定型 or 変動型 or 固定金利選択型）
- 諸費用の要不要、実施時期の制約など、繰り上げ返済のしやすさ
借り換えの効果が少ない場合
以下の場合では、損が出る可能性もあるので注意が必要です。
- 長期固定金利の住宅ローンを返済中で、金利が２％程度の場合
- 優遇金利が適用された短期固定金利の住宅ローンを返済中の場合
- 返済がもうすぐ完了する場合
- 一括返済を行う予定がある場合
住宅ローンの借り換えには一部制限有り
住宅ローンは、主に「公的ローン」と「民間ローン」に分けられますが、住宅ローンの借り換えには制限があり、公的融資から公的融資へ、また、民間融資から公的融資へ借り換えることはできないようになっています。つまり、借り換えは「公的融資 → 民間融資」か「民間融資 → 民間融資」の2種類になりますので、民間同士ならば制約はないのですが、年金、財形、自治体融資などで住宅ローンを組んでいる場合には注意が必要です。
