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フラット35という名前の住宅ローン商品は、三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行の都市銀行をはじめ、地方銀行、その他の様々な金融機関で、ほぼ同じ仕様で扱われています。10％以上の頭金があれば良いことや、利用可能な範囲が全国であることなど、住宅金融公庫にはなかった様々な工夫が施され、利便性が向上しています。

フラット35という名前の住宅ローン商品は、大手都市銀行をはじめ、地方銀行、その他の様々な金融機関で、ほぼ同じ仕様で扱われています。10％以上の頭金があれば良いことや、利用可能な範囲が全国であることなど、住宅金融公庫にはなかった様々な工夫が施され、利便性が向上しています。

フラット35の最大特徴は、最長35年間まで比較的安い金利の全期間固定型で借りられることです。そのため金利が上昇しても返済期間中は返済額の変動がないために、返済計画が立てやすいメリットがあります。また、フラット35は金利変動の影響を受けないので、リスクのあるなしを他の住宅ローン商品と比較する基準となります。

例えば、ある住宅ローン商品において、フラット35を利用した場合よりもリスクをとったとして、その結果、毎月返済額が減少するならば、そのリスクをとったことに対するメリットになります。さらに、そのまま金利上昇がなければ、そのメリットを受け続けられます。しかし、金利が上昇してしまった場合は、フラット35を利用した場合より、毎月返済額が増えてしまう可能性もあり、同時に総返済額も増えてしまいます。

住宅の場合には、物件購入を決める前にきちんと資金計画をたて、返済が家計を必要以上に圧迫しないかどうかをチェックしましょう。目安は収入の30〜40％程度と言われており、実際に金融機関は返済額がその範囲に収まっているかを重視してチェックします。

毎月の返済額を確実に把握するためにも、基準としてのフラット35の借入をシュミレーションを行い、検討中のローンにおいて、無理のない返済が可能かどうかをチェックするようにしましょう。

上に挙げた例のように、毎月の収入が40万円であれば、毎月返済額は約11万5000円なので、収入に占める返済額の割合は約29％となり充分範囲内に収まっています。しかし、同じ収入額で、その割合が40％を超える、つまり毎月返済額16万円を超える場合は借り過ぎとなります。

借り過ぎか、そうでないかは年収にもよりますが、まずは基準とするフラット35で判定し、借り過ぎとなってしまう場合は、資金計画を見直さなければなりません。フラット35での判定で借り過ぎである場合は、仮に他の住宅ローン借入の際の審査に通ったとしても大変リスクが高い状態に変わりありません。また、その審査が通ったローンが変動金利型の場合はなおさら危険で、金利が上昇した際に、家計が破綻するかもしれないのです。

しかし、現在の住宅関係にかかる費用や、年間を通じての預金である余裕資金をみることで、収入だけで計算すると借り過ぎの状態でも、範囲内に収まる可能性がでてきます。例えば、現在の家賃が月8万円、駐車場代が2万5000円であれば、住宅関係にかかる費用は月10万円となります。余裕資金が仮に60万円であれば、毎月換算で5万円となります。したがって、住宅ローン返済可能額は合計である15万円となるので、例の毎月返済額11万5000円は充分範囲内に収まるようになる、というわけです。

住宅金融公庫が廃止以前の2003年当時、フラット35は住宅ローン事業の中核を担うことを期待されていたのですが、利用者はそれほど増えることはありませんでした。その後、利便性の向上を図るために、多くの改良、積極的な条件緩和が行われ、2006年の夏には、ついに利用件数が10万件に達しました。

住宅金融公庫の利用に際しては、様々な条件や制約があり、利用しにくい面がありました。例えば、地域などによって融資限度額が異なることや、融資対象になる住宅の敷地面積は原則100平方メートル以上であること、また、給与収入金額が800万円を超えるサラリーマンは、建設費などの50％以内しか融資を受けることができないことなどです。

敷地面積の原則100m²2以上という制限もなくなり、住宅規模も、一戸建住宅などの場合で、住宅金融公庫の場合は80m²以上だったのが、フラット35では70m²以上となり、同じくマンションの場合、50m²以上から30m²以上に下げられています。都市部の1K程度のマンションや狭小住宅でも、融資が受けられるようになった、というわけです。

フラット35は日々、進化を続けており、利便性は格段に良くなってきています。その進化の一つにフラット35では、中古住宅はもちろん、セカンドハウスまでもが融資対象となったことが挙げられます。

旧住宅金融公庫では、融資の対象は自身で居住する、新築住宅に限定されていたことがありました。しかしそれでは、一般的にセカンドハウス扱いとなる、離婚後の、元夫が新しい家を買い、元妻は以前からの家に名義はそのままで住み続ける場合や、両親が、自分名義で子供の家を建てたり、それとは反対に、高齢の両親のために家を建てる場合などには適用できずにいました。今回のこの条件緩和は、少子高齢化の時代に則したフラット35の進化といえるでしょう。

また、賃貸併用住宅を建てる際にも、フラット35はかなり強力なパートナーとなりました。賃貸併用住宅のための資金をフラット35で借りられると、アパートローンなどとの比較でみると、毎月の返済額が安くて済むので、経営的にも非常に魅力的なのです。

例えば、2階建ての家を買って、2階に自分が住み、1階を賃貸物件として貸し出すことにした場合などで、フラット35を利用すれば、賃貸部分を全体面積の2分の1未満にしておけば、取得費用の全額に対して、融資が受けられます。事務所部分などの設備や内装費用などは対象にはなりませんが、賃貸部分を含めた全体の建設費の9割までの融資を受けられます。

都心部では、土地の所有者であるなら高い賃料を設定できます。またそのことで、長期の借入を行い、返済のペースを遅くすることが可能になるので、賃料のみでローンを支払うことができたりします。つまり理論上は、フラット35の賃貸併用住宅資金を活用することで自宅を無料で手に入れることが可能なのです。

といっても、現実的には安定した契約締結や管理体制の確立など、考えなくてはならない点が多く、簡単に実現するものではありませんが、フラット35を利用すれば、そのような夢のような話も、現実にすることも可能にできるのです。

フラット35は、長期間の金利上昇のリスクがないかわりに、もし金利が全然上昇しない場合、もしくは反対に下がってしまった場合には、そのメリットを活かせなくなります。それ以外にも、申し込みに際してや、借入額、手数料などのメリットだけでなくデメリットが存在します。