住宅ローンの審査とは
住宅ローンを利用する際には各金融機関ごとに、実際に返済する力があるかどうかを判定されます。一般的には民間ローンの審査は条件が厳しく、公的ローンは比較的通りやすい、と言われています。また、モーゲージバンクの中には、勤続年数の少ない方や、自営業の方、派遣・契約社員の方など、これまでの民間ローンの審査では条件的に厳しくても、独自の審査を行い融資が行われるものもあります。
いずれの金融機関にとっても住宅ローンは融資額が大きいので、審査は慎重に行われます。住宅ローンを利用する側としては、借入可能額によって、物件選択の幅は変わってきますので、せっかく申し込みをしたのに審査が通らない、ということがないように、基本をおさえておきましょう。
住宅ローン審査のポイント
- １．現在の収入
- 金融機関が定める年収の最低ラインに達しているかどうか、また収入が安定しているかをチェックされます。
- ２．職業（勤務先）
- 職業や勤務先の業績などがチェックされます。職業、勤務先によっては融資を受けるのが難しくなる場合があります。また、自営である場合は民間企業に比べて条件は更に厳しくなります。
- ３．勤続年数
- 勤続年数がチェックされます。年数が短いと、高リスクと判断される場合もあります。
- ４．現在および過去のローン利用状況
- 住宅ローン以外 (車のローン・カードローンなど) のローン利用状況をチェックします。現在のローン利用残高が多かったり、過去に支払いが遅れた場合などは、融資を受けるのが難しい場合があります。
- ５．銀行との取引状況
- 銀行の住宅ローンの場合、その銀行への給与振込み口座への設定の有無や預金残高等をチェックされることがあります。また、融資の条件として、給与振込み口座への設定や一定の預金を依頼される場合があります。
【参考・フラット35の審査のポイント】
フラット35では一定の「住宅の品質」が必要になります。融資実行の条件として、住宅購入の手続き時に、検査機関に申請し、全ての検査に合格した上で「適合証明書」の交付を受けなくてはなりません。言い換えると、フラット35の利用対象になっている住宅は、一定以上の品質が保証されているということになります。
住宅ローンでは「返済比率」は35％まで
住宅ローンの借入れに必要な審査におけるポイントは「返済比率」と「担保掛目」ですが、その「返済比率」とは年収に対するローンの年間返済額の割合をいいます。教育ローンやマイカーローンなど、住宅ローン以外の返済がある場合には、そのローンも返済比率に反映されます。銀行など一般的な金融機関では、住宅ローンの審査に問題なく通るのは、返済比率が35%までとされています。
返済比率は「住宅ローンの年間返済額」に「住宅ローン以外の年間ローン返済額」を加えた金額を「税込み年収」で割って算出します。
| 住宅ローンの年間返済額 | 90万円 |
|---|---|
| 住宅ローン以外の年間ローン返済額 | 10万円 |
| 年収 | 500万円 |
| 計算式 | （90万円＋10万円）÷500万円＝返済比率20％ |
※住宅ローン商品や金融機関によっては、融資限度額が定められています。例えばフラット35（買取型）の場合、100万円以上8,000万円以内の限度枠内で借入することができます。
【参考・フラット35の返済比率基準について】
平成19年10月1日から、フラット35における収入に関する審査の内容が簡素化され、月収が毎月返済額の4倍以上あることの確認が必要だったのが不要となり、返済比率基準が4区分だったのが2区分となりました。
| 年収 | 基準 |
|---|---|
| 700万円以上 | 40％ |
| 400万円以上700万円未満 | 35％ |
| 300万円以上400万円未満 | 30％ |
| 300万円未満 | 25％ |
| 400万円以上 | 35％ |
|---|---|
| 400万円未満 | 25％ |
借入可能額が左右される「担保掛目」
物件の価値に対する、住宅ローン借入希望額の割合を担保掛目といいます。住宅ローンの審査上、購入物件価格の何％まで借りられるかの指標となります。担保掛目の多い少ないによって、必要な頭金がわかります。
借入希望者が返済不能になった場合を考え、物件をいくらで回収できるのかを事前に評価して基準を算出します。 購入時には購入価格がそのまま評価価格となりますが、将来は上昇することもあれば、下落することもあります。
担保掛目は購入時においては「住宅ローン借入希望額」を「購入物件価格」で割ることで算出します。下記の場合、担保掛目は70％であるので、頭金は差し引き分の30%必要ということになります。
| 住宅ローン借入れ希望額 | 3500万円 |
|---|---|
| マイホーム購入価格 | 5000万円 |
| 計算式 | 3500万円÷5000万円＝0.7 つまり、担保掛目70％ |
※金融機関の中には、担保掛目が100％、つまり頭金0円でもOKな住宅ローン商品を用意しているところもありますが、フラット35では、担保掛目の基準を90％までと定められています。
※借り換えの際には、200%〜300%まで担保掛目を認めている場合もありますが、一般的には、そのときの物件価値によって担保掛目が決まるので注意が必要です。
