元利均等返済と元金均等返済とは？
住宅ローンの借入を行うと、元金に利息を足して返済していきます。その代表的な方法として「元金均等返済」と「元利均等返済」の２つがあります。フラット35や財形融資ではどちらの返済方法も利用できますが、民間の一般的な住宅ローンでは、ほとんどが「元利均等返済」です。
毎月の返済額や総返済額の変化に違いがあり、借入を行う状況によっては、メリットにもなりデメリットにもなる特徴がそれぞれにあります。それぞれの特徴を理解し、将来にわたっての収入・支出の見込みやライフスタイルの変化を充分に考えて、返済方法と返済期間を選ぶようにすると良いでしょう。
元利均等返済について
元利均等返済とは、毎回の返済額が一定となる返済方式です。 その為、最初から最後までの返済計画が立てやすいというメリットがあります。
その反面、長期に及ぶローンでは初期に借入元金がなかなか減らないというデメリットもあります。
元利均等返済のメリット＆デメリット
- メリット
-
- 元金＋利息の毎回返済額が一定になるので返済計画が立てやすくなります。
- 元金均等返済に比べると、返済開始当初の負担を少なくすることができます。
- デメリット
-
- 元金均等返済と比べると、借入元金の減り方は遅く。同じ返済期間の場合には総返済額は多くなります。
| 返済年数及び合計 | 毎月返済額 | 元金部分 | 毎月返済額に占める元金割合 | 利息部分 | 毎月返済額に占める利息割合 | 借入金残高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 86,493 | 34,146 | 39.5% | 52,347 | 60.5% | 19,596,190 |
| 5年目 | 86,493 | 38,802 | 44.9% | 47,691 | 55.1% | 17,845,488 |
| 10年目 | 86,493 | 45,525 | 52.6% | 40,968 | 47.4% | 15,317,684 |
| 15年目 | 86,493 | 53,413 | 61.8% | 33,080 | 38.2% | 12,351,911 |
| 20年目 | 86,493 | 62,667 | 72.5% | 23,826 | 27.5% | 8,872,281 |
| 25年目 | 86,493 | 73,525 | 85.0% | 12,968 | 15.0% | 4,789,769 |
| 合計 | 31,137,403 | 20,000,000 | ─ | 11,137,403 | ─ | ─ |
元金均等返済について
元金均等返済とは毎回の支払元金を一定にし、その時点での借入金にかかる利息を上乗せして返済する方法です。
この方法では返済初期の返済額は大きくなってしまいますが、借入残金が返済の度に均等に減っていくにつれ利息も減り、毎回の返済額は徐々に減っていきます。
元利均等返済と比べると、利息の支払総額が少なくなりますが、返済が長期に渡る住宅ローンでは、返済初期において支払負担が大きくなってしまうのが難点です。
元金均等返済のメリット＆デメリット
- メリット
-
- 元金の減少が早いため、同じ返済期間で比較すると、元利均等返済よりも総返済額は少なくなります。
- 回数を経るごとに返済額が減っていきます。
- デメリット
-
- 元利均等返済に比べると、返済開始当初の負担を大きく、その期間も長くなります。
| 返済年数及び合計 | 毎月返済額 | 元金部分 | 毎月返済額に占める元金割合 | 利息部分 | 毎月返済額に占める利息割合 | 借入金残高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 86,493 | 34,146 | 39.5% | 52,347 | 60.5% | 19,596,190 |
| 5年目 | 86,493 | 38,802 | 44.9% | 47,691 | 55.1% | 17,845,488 |
| 10年目 | 86,493 | 45,525 | 52.6% | 40,968 | 47.4% | 15,317,684 |
| 15年目 | 86,493 | 53,413 | 61.8% | 33,080 | 38.2% | 12,351,911 |
| 20年目 | 86,493 | 62,667 | 72.5% | 23,826 | 27.5% | 8,872,281 |
| 25年目 | 86,493 | 73,525 | 85.0% | 12,968 | 15.0% | 4,789,769 |
| 合計 | 31,137,403 | 20,000,000 | ─ | 11,137,403 | ─ | ─ |
元利均等・元金均等どちらがよい？
返済額の元金と利息分を合算、調整されている元利均等返済は毎月の返済額が一定なので、返済計画が立てやすいのですが、総返済額においては元金均等返済が圧倒的に有利です。最初の返済に対する利息の割合が高い元利均等返済では元金がなかなか減らないのに比べて、元金均等返済は一定額が常に元金から減り、そのため元金にかかる利息も徐々に減るためで。条件によっては数百万円単位の差が出ることもあります。上記の例だと、元利均等返済と元金均等返済の差額は約200万円にもなります。
ただし、元金均等返済は返済初期の負担が大きくなってしまうので、回数を経るごとに返済額が減っていくとはいえ、元利均等返済よりも返済額が下回りだしてメリットを享受するには、かなり長い期間が必要です。上記条件では154ヶ回目、つまり12年と10ヶ月後となります。
この元金均等返済の特徴にマッチさせやすいケースとして、例えばお子さんの教育費がかさんでくるであろう時期に住宅ローンの返済額の負担を軽くしたい場合などが考えられます。
反対に、夫婦共働きの比較的収入が多い状態で元金均等を安易に選択すると、返済途中での出産・育児などに伴って、奥さんの収入が見込めなくなった場合、ローン返済開始から長期に渡って返済負担が大きい元金均等では、家計がかなり圧迫されてしまうかもしれません。
資金にある程度余裕がある場合には元金均等返済が良い選択になるでしょう。反対に資金にそれほど余裕はなく、将来的に劇的に収入が減ったり支出が増えることが予想される場合には、元利均等返済を選ぶようにして、収入が増えるなどで家計に余裕が出た時に、繰り上げ返済による利息負担を抑える方法を考えると良いでしょう。
