住宅ローンは返済期間が長期になればなるほど、借入金への利息も増えるので、総返済額は大きくなっていきます。しかし、住宅ローンの返済期間内において、毎月の返済とは別に、残高の全部または一部を一定以上の額で返済することで、返済期間を短縮したり、毎月返済額を減らすことができる制度が用意されています。それが住宅ローンの繰り上げ返済制度です。

この制度を利用することによって、借入れている元金をまとめて返済すれば、その支払い金額は、原則としてすべて借入元金の返済に充当されるため、返済した元金に掛かる利息を減らすことができ、当初設定されていた総返済額を圧縮できます。

特に住宅ローンの返済初期は利息が大部分を占めているので、できるだけ早い時期に繰り上げ返済を実施すると、よりいっそう効果があります。

繰り上げ返済には以下の2種類があります。返済総額の一部を繰り上げ返済する「一部繰上返済」と、返済総額すべてを一度に返済する「全額繰上返済」ですが、一般的には「一部繰上返済」が利用されており、さらに「一部繰上返済」は次の2つの分類されます。

どちらのタイプも総返済額を減らすことができますが、毎月の返済額を変えることなく、返済期間を短くする期間短縮型の方が、毎月の利息を効果的に減らし、より多く圧縮できますので、できるだけ早く完済したい場合に適しています。しかし、今すぐにでも、毎月の返済額を軽減したい場合には、返済額軽減型が有効な選択となります。

いずれのタイプでも繰り上げ返済は、住宅ローンの総返済額を減らす事ができる非常にお得な制度です。家計に余裕が生まれやすい、ボーナス時や臨時に収入があった時などには、繰り上げ返済を考えると良いでしょう。何度返済しても手数料無料の住宅ローンの場合、積極的に繰り上げ返済を行うと、大きな費用節減効果が得られます。

繰り上げ返済を実施すると、元金が減り、返済年数も減っていくので、返済期間中は貯蓄に重きをおくよりも、繰り上げ返済を優先的に行うようにすると、返済すると同時に、貯蓄を行うような、一石二鳥の効果があります。

住宅ローンの内容によっては異なる部分もあるので確認は必要ですが、一般的に繰り上げ返済は、借入残高が多くある時期、つまり返済開始から早い時期に、期間短縮型で実施するのが良く、返済期間が長期で金利が高いものであればより効果的とされています。

ただし、無理は禁物です。教育費など将来増えていく負担に対して、また、もしかすると遭遇するかもしれない不測の事態、例えば病気や怪我などに備えておくためにも、6カ月分の生活費がまかなえる程度に貯蓄は必要です。また、状況によっては繰り上げ返済よりは貯蓄を優先させる方が良い場合もあります。

借り換えとは、金利の高いローンを、金利の低いローンを借りることで一括返済することをいいます。その目的は借り換え前と後の金利の差分により、今後の支払い利息を軽減させることです。金利が上昇傾向にあるとはいえ、住宅ローンは以前と比べて、まだまだ低金利です。しかもそのように低い金利水準の長期固定型が各金融機関から提供されています。

住宅ローン借り換えを行えば、実施前と同程度の返済を行うとすれば、住宅ローンの返済期間が短縮でき、返済期間をそのままにした場合は毎月の返済額を減らせます。いずれにせよ総返済額を減らすことができるのが最大のメリットです。

工夫をすれば効果はアップさせることも可能です。例えば、実施前より返済額を増やせば、返済期間短縮に加速がつきます。また、一部繰り上げ返済を利用することで、返済期間だけでなく、総返済額を更に減らすことができます。

そのようにして借り換えを実施した場合、現在の住宅ローンで返済し続けた場合の総額と比べると、数百万円の負担が軽減できることも、それほど珍しいことではありません。可能性があるようなら、手続きに手間をかける価値は充分にあります。

ただ、返済の残り年数や借入残高が少なかったり、借り換え対象になる住宅ローンと金利の差があまりない場合など、借り換えの効果がそれほど出ないケースもあるので、慎重に検討しましょう。

検討する際に、下記の項目に注意しながら、現在と候補となる住宅ローンを比較して、
将来のプランに合う借り換えをすると良いでしょう。